◇◇新语丝(www.xys.org)(xys8.dxiong.com)(xys.ebookdiy.com)(xys2.dropin.org)◇◇ 　　拆迁谈判 　　白水 　　烈日当头，夹杂着狗的吼叫声，有点紧绷的神经反射的却是缓缓的敲门声。 胸口的工作证可以稍微令房屋主人少点戒备心，可以坐下来谈谈。这是征询工作 的开始。 　　今天约的是“四哥”，他老婆也在。门开了…… 　　工作组：您好！我们是入户征询工作组的，这是我们的工作证…… 　　四哥：行了，进来坐吧。 　　工作组：四哥，补偿方案您看过了吧？ 　　四哥：翻了下。 　　工作组：我们今天就是来听您对方案的意见的。 　　四哥老婆：喝杯水吧…… 　　工作组：谢谢！四哥，说说您对方案的意见吧，什么意见都可以提，我们会 详细记录…… 　　四哥：补钱多少一平？ 　　工作组：就目前这个方案，补偿价、补助费和限时签约奖励加起来是一万三 千元每平方米。 　　四哥：先不说多还是少，你们搞那么多东西干什么？ 　　工作组：……我们……搞了什么东西？ 　　四哥：什么补助什么奖励？搞这些干嘛？ 　　四哥老婆：补多少就是多少，你们拆成几部分，还搞奖励……这不就是在我 们中间弄点竞争，这样很反感的…… 　　工作组：哦，这是我们对拆迁工作安排的一些考虑，目的是加快推进拆迁工 作，你们提的意见我们已经记下，回去汇报。 　　四哥：这本来就是给我们的钱，你们搞成几部分，还补助、奖励，变成是你 们补助、奖励给我们的，这是强盗！ 　　四哥老婆：对啊，把给我们的钱变成你们奖励，真是笑话！还搞我们内部竞 争…… 　　四哥：喂！ 　　四哥老婆：…… 　　工作组：四哥！四哥！不是您想的这样的，就像我刚才说的，我们只是考虑 到拆迁的进度问题，所以才有奖励什么的，这个意见我们回去汇报，下一步做适 当的调整，这个您放心。 　　四哥：要调过来，单价多少就是多少，不搞什么奖励，不然，不用谈了，其 他人也一样的。 　　工作组：没问题的，我们回去汇报，会调整过来的。 　　四哥：嗯……一万三也太少，你看看周边的房价，前面地铁旁边那个开盘就 是三万，你们还好意思开口！ 　　工作组：是，不过您这个是宅基地，跟商品房还是没法在同一级别对比的。 　　四哥：那也不能差别太大，不是说不能低于周边一手商品房价格吗？ 　　工作组：哦，您说的是旧城改造方面的拆迁条例，跟城中村改造还是不一样 的。 　　四哥：那你们就参考这个条例，再下调一点，不就可以了吗？怎么也得有个 说法吧，不能随便给个数吧。 　　工作组：是的！您的意见很好，我们回去会做调整的。 　　四哥：嗯…… 　　工作组：四哥，之前已经做过测量，您的房子面积也挺大的，除了对货币补 偿的意见，对产权置换，也就是置换回迁房有什么意见吗？ 　　四哥：要房子的话，有多少建回多少给我们就行啊。 　　工作组：就目前的方案，三层以下有产权的面积是全部补偿的，三层以上有 产权的面积是按一定比例补偿的，就是三平方米补偿两平方米。如果是没有产权 的面积，是没有回迁房补偿的，只补偿建筑成本价…… 　　四哥：三层以上也就是一平方半换一平方，另外那半平方给了你们？ 　　工作组：不是的，四哥，您听我解释下。市里面有文件说村里的房子允许建 到三层，当时规划审批时也是按照三层每栋房屋这样的原则确定面积的，所以回 迁房面积有限，三层以上有产权的面积只能按一定比例置换…… 　　四哥：都是有证的，为什么要按比例？三层以上也是政府发的证，都是一样 的，为什么就得按比例？政府不承认？ 　　工作组：不是的，四哥，不是不承认，只是规划审批时依据的文件就是三层， 所以面积是有限的，我们也知道有相当的面积是三层以上的，而且也是有证，这 是历史遗留问题，我们也想办法解决，所以就按一定比例来补偿…… 　　四哥老婆：还规划？政府想建多少就多少的啦，你看那些开发商，建得多高， 规划还不是调来调去，越调越高…… 　　四哥：你们这样做，做不下去的，你们也看到了，哪家是安安分分建三层的？ 　　工作组：我们知道，但是面积确实是不够……如果您对这个置换的比例觉得 太高，可以提提您的意见。 　　四哥：那当然高了，无缘无故没有了半平方，换做是你，你干吗？ 　　工作组：……您可以说说您的意见的。 　　四哥：这个你们去研究，方正我就是觉得按比例置换不合理，比例也太高了。 　　工作组：没问题，您的意见我们已经记下。 　　四哥：没有产权的补回多少钱？ 　　工作组：方案里面没有产权的面积补偿一千五百元每平方米的建筑成本价。 　　四哥：一千五？我给你，你按面积给我建试试！ 　　四哥老婆：现在哪只一千五啊，你问问那些开发商就知道了，没有两三千哪 建得了。 　　工作组：是的，按目前建筑成本价是不只这个数，但是这个数比市里文件规 定的数已经多了五百元……而且以前您建的时候还是挺便宜的…… 　　四哥：以前！你说以前！现在是你要拆我的房子，我要先另外找房子住，你 跟我说以前！要不就别拆了，别麻烦！ 　　工作组：我不是这个意思，我是说方案制定的时候是综合考虑了各方面因素， 如果您觉得这个补偿价太低，可以提提意见的。 　　四哥：两千五差不多！ 　　工作组：没问题，我们将您的意见记下。 　　四哥：回迁房什么时候建，没有回迁房，你们拆了房子，我们住哪？ 　　工作组：如果拆您的房子时候回迁房还没建好的话，方案里面有一条是关于 临迁费的，也就是按您产权面积给予三十五元每平方米每月发放临迁费，您可以 租房子住。 　　四哥：三十五元，一百平方就是三千五一个月，嗯…… 　　四哥老婆：不是啊，你们这样一动工，那些租户就跑啦，谁还租我们房子啊。 你知道啦，现在村里都是靠租房子生活的啊。 　　四哥：对，你们这样一搞，我们房子都租不出去了，等到你们来拆的时候才 给临迁费，谁知道你们什么时候来拆啊，这段时间租户都跑了我们喝西北风啊。 　　工作组：哦，对，那您的意见是？ 　　四哥：一签好协议就发放临迁费，你们什么时候拆是你们的事，反正到时候 到处是工地，谁还住这里啊。 　　工作组：您意思是希望一签订协议就拆迁是吧？ 　　四哥：那当然，协议签了就走啦，你们给临迁费。 　　工作组：没问题，我们将您的意见记下。 　　四哥：临迁费多久给一次啊？ 　　工作组：目前计划是每季度发放一次。 　　四哥：不行，你们跑路了谁给我们啊，一次性给两年的临迁费！ 　　工作组：好，我们将意见记下。 　　四哥：现在谁还信开发商啊，你看到处烂尾楼，我们最怕就是这个项目烂尾。 　　工作组：这个我向您解释下，按照政府规定，开发商动工前得支付保证金在 政府设定的账户，这个保证金是保证回迁房能顺利建设的资金，就算是开发商不 干了，政府也能使用保证金继续建设回迁房。 　　四哥：政府，不是不相信政府，你看政府的政策一时这样、一时那样的，总 是变！这个领导这样干，那个领导那样干、一换新领导就变了，都怕了。 　　工作组：…… 　　四哥：我不是为难你。 　　工作组：我理解的。四哥对方案还有什么其他的意见吗？ 　　四哥：……暂时就这些了。 　　工作组：那我复述一下我们记录的您刚刚提的意见……您看下记录表内容， 是不是就这些意见。 　　四哥：……差不多啦。 　　工作组：那麻烦四哥在我们这份记录表签下名，证明我们征询过您的意见， 同时也证明记录的内容确实是您对方案的意见。 　　四哥：签名？名就不签了，谁知道你们会搞什么东西。 　　四哥老婆：现在科技这么发达，名不能乱签的！ 　　工作组：四哥，只有您的签名才能证明我们确实来过您这里征询意见，这是 对我们工作的肯定，如果您对我们的工作有意见，可以提出来的。 　　四哥：意见就没有，不过名就不会签的。 　　工作组：……四哥，您也应该知道，只有您在这份表上签名了，才能证明这 是您提的意见。……这样吧，如果您认为我们会搞些动作，那您签名后可以用手 机把记录表拍下来，或者复印也可以，大家有个底在，就不怕了。 　　四哥：……拍下来？ 　　工作组：是，您把记录表拍下来，就不怕我们修改或什么的。 　　四哥老婆：这样也还差不多…… 　　四哥：嗯……（签名），拿手机来…… 　　工作组：谢谢四哥！如果您还有什么意见，可以随时打我们电话。 　　四哥：行啦。 　　四哥老婆：对了，到时回迁房是什么样子的？建筑面积怎么算的？ 　　四哥：对，回迁房面积算的是哪个面积？ 　　工作组：回迁房是按照目前居住小区的标准建设的，面积都是按建筑面积算。 　　四哥：我不管你怎么算，反正我这里测量多少面积，到时候回迁的面积都是 按套内面积算！别搞什么公摊，那不亏大了。 　　工作组：四哥，您应该知道，没有公摊面积，哪来楼道、电梯、楼梯…… 　　四哥：别跟我说这些，我们现在住多少，到时候回迁多少面积就按套内面积 算，要不然，怎么够住啊。 　　工作组：那我们将您的意见补充上去吧。 　　四哥：对，补充上去。 　　工作组：没问题。……您看下是不是这样表述。 　　四哥：行了（再拍照）。 　　四哥老婆：那到时候学校、医院那些有没有的？ 　　工作组：有的，回迁房小区内有幼儿园，小区周边有一所九年一贯制学校…… 　　四哥：这些配套有规定，有要求的…… 　　工作组：四哥说的对，到时要按有关规定配套的。 　　四哥老婆：那就好。 　　工作组：那如果没有其他的意见，我们就不打扰了。 　　四哥：行啦。 　　四哥老婆：谢谢你们啦，你们也挺辛苦的，一户一户上门…… 　　工作组：这是我们的工作。…… 　　这样一次征询谈话，两个小时过去了。来回的舌枪唇剑，实际上就是一次谈 判。工作组经过培训，有所准备的。 　　今天“四哥”提的意见算是比较集中的，其他住户提的也就围绕这几个问题。 工作组已经做了初步的统计，在做下一步计划的时候，有个问题始终没有思路： 三层以上有产权的面积如何全部补偿、哪来的面积指标？确实没有房子了，只能 给钱；但是给多少钱合理？价格定高了，很多人不要房子了换成拿钱，那多出来 的回迁房面积又不能作为商品房交易，当如何处理？讨论后，确定个价格区间上 报。 　　其他的意见如无产权面积补偿价提高、临迁费一次性发放两年等都是钱的问 题，也不算是问题了。 　　工作组在三个月内基本把住户的意见收集了，大部分住户提了意见，有些提 了意见始终不愿意签名确认，也有更甚的连门都不让进。这就使工作组一直以来 最担心的问题浮现了——“钉子户”问题。 　　工作组初步分析过：已经提出意见并签名确认的住户，只要方案调整成能基 本满足他们要求的，这一部分中的那绝大多数住户同意方案是没问题；提出意见 但没有签名的住户，调整好方案后再多次上门做工作，应该也是可以争取同意的； 问题在“不开门”的住户，不了解他们的情况。通过对他们邻居的访问，有些也 许是“随大流”的，大家同意他们也就没意见的；有些就是始终不同意的，就是 “钉子户”了。 　　档案里有其他项目“钉子户”案例分析材料。从影响开发建设上分成两类： 一类是位于规划红线内，要建房子的，不得不先解决；另一类位于规划红线外， 建道路和绿化的，那可以缓一缓，规划红线内的可以先动工，再一步步解决。第 一类情况复杂，依法强制执行时会有激烈对抗局面出现。案例中较为激烈的对抗 局面是在强制执行时住户跳楼死亡，陷入僵局。 　　工作组对其他项目的“钉子户”案例形成原因进行分析发现，“钉子户”们 不是反对拆迁，其“钉子”的原因，有提出过高补偿要求的、有反对开发商的、 有家庭继承矛盾无法解决的、有提出解决相关组织腐败问题的，还有要求解决小 孩上学、老人医保、计生处罚的等等。归纳起来就是历史问题因拆迁而触发，有 些问题是捆绑在一起的，确实解决不了，所以项目烂尾。 　　工作组将分析报告上交，里面提出的解决方案还是钱。 　　报告终于提交，工作组的工作也告一段落。闲聊中有人说到：难道有钱无法 解决的问题吗？ 　　“我给你五十万，麻烦帮我孩子拿个省一级小学学位” 　　“不管多少钱，给我预订个三甲ICU床位” 　　“找茬啊？”哈哈…… 　　2014年8月6日 ◇◇新语丝(www.xys.org)(xys8.dxiong.com)(xys.ebookdiy.com)(xys2.dropin.org)◇◇